建物のメンテナンスについて知っておくべきことすべて

手入れの行き届いた建物を当然のことと考えるのは簡単です。舞台裏では、建物のメンテナンスの専門家からなる専任チームが、すべてをスムーズ、安全、効率的に実行できるように取り組んでいます。

部屋に入って電灯のスイッチを押すと、すぐに電灯が点灯することが期待されるようになりました。または、ドアを開くと、そのドアは静かにスムーズに開きます。ドアを閉じると、構造全体が頭の周りで崩壊することはありません。ライトが点灯し、コンピューターがインターネットに接続され、暖かく乾燥した状態に保たれます。

この投稿では、建物のメンテナンスの要点、建物のメンテナンスの専門家、そして建物を素晴らしい状態に保つためにお金を稼ぐ方法について説明します。

建物のメンテナンスとは何ですか？

建物のメンテナンス には、建物の安全性と見栄えを良くするために行われるすべてのメンテナンス作業が含まれます。 システムの構築 は正しく機能しています。

定期的に使用されるすべての資産は時間の経過とともに劣化し、建物も例外ではありません。建物は、検査、保守、修理が必要な巨大な機械にすぎません。

建物のメンテナンスには、建物が機能的で快適であることを保証するための多くの舞台裏の作業が含まれます。

建物のメンテナンスの一般的なタイプは何ですか？

建物のメンテナンスは、さまざまなタスクで構成されています。つまり、建物のメンテナンスの専門家であれば、2日間がまったく同じに見える可能性はかなり低いということです。 1日には、次のものが含まれる可能性があります：

• さまざまな表面（浴室、床、窓、手すり、側溝）の洗浄と清掃
• 建物内のすべての資産（HVACシステム、エレベーター、サーバー、非常用発電機）の保守と修理
• 電気システム、空調、配管、およびその他のユーティリティサービスの保守と修理
• 建物自体（ドア、大工仕事、窓、壁、屋根）の保守と修理
• 建物の外と周囲の資産の維持（造園、私道、歩道）

建物のメンテナンス作業も優先度に応じて分類できます。これは次のようになります。

• 緊急修理 ：安全上のリスクを取り除き、建物に加えられた物理的損傷に対処し、ユーティリティサービスの1つに大きな混乱を引き起こしている障害を修復するためにできるだけ早く実行する必要があるタスク。
• 優先度の高いタスク ：数日で実行する必要があるタスク。これにより、問題が安全性やセキュリティリスクにならず、建物内の人々に多くの不便を引き起こし続けることはありません。
• 中優先度のタスク ：毎週または毎月行われる日常のメンテナンスタスクの大部分が含まれます。
• 優先度の低いタスク ：リソースが利用可能であるときはいつでも、数か月後に実行できるメンテナンス作業が含まれます）
• 延期 メンテナンスタスク ：これらは多くの場合、予算や時間の制約のために延期されたメンテナンスバックログに移動される低または中優先度のタスクです。

建物のメンテナンスが非常に重要なのはなぜですか？

手入れの行き届いていない建物は、せいぜい見苦しいものであり、最悪の場合、危険であり、生命を脅かします。粗雑で手入れの行き届いていない建物で作業する必要がある場合、生産性と士気にとっては必ずしも素晴らしいことではありません。

冬は寒すぎ、夏は暑すぎ、階段が揺れ、ペンキが天井からはがれてコーヒーに染み込んでいる施設で、毎週40時間以上過ごすことを想像してみてください。必ずしも素晴らしい職場環境ではありません。

単に目障りで従業員に不快感を与えるだけでなく、整備の行き届いていない建物にはさまざまな懸念があります。

GIPHY経由

安全性

手入れの行き届いていない建物は、起こるのを待っている事件です。何かが起こる「場合」ではありません。それは「いつ」起こるのかです。確かに、中途半端に整備された建物で数年間はきしむことができ、重要なことは何も起こりません。それでも、歴史が私たちに何かを示しているのであれば、これらの状況で何かがうまくいかないとき、彼らは本当に行くということです 間違っています。

最近の例の1つは、2021年6月にフロリダのシャンプレーンタワーズサウスが崩壊したことです。悲劇の主な原因は、地下駐車場の鉄筋コンクリート構造の支持が壊れていたことです。これらのサポートは、水にさらされたために腐食して損傷しました。

塔が崩壊したとき、98人が死亡し、11人が負傷し、その結果生じた物的損害は10億ドル以上に達しました。

この建物には、満たされていない構造的メンテナンスのニーズがあったことを私たちは知っています。多くの場合、コストが削減され、重要なメンテナンスがバックバーナーに押し付けられます。メンテナンスチームと建物は（文字通り）失敗するように設定されており、残念ながら、それは多くの害をもたらします。

お金の節約

ベン・フランクリンはかつて、「1オンスの予防は1ポンドの治療に値する」と述べました。

この場合、それは、メンテナンスプロジェクトと要求に追いつくために時間とお金を費やすことは、緊急の修理や交換よりもはるかに安価であることを意味します。

何かが壊れたときに突然お金を見つけるよりも、定期的な維持管理の予算を作成して維持する方がはるかに簡単です。

事前に計画できるいくつかの方法は次のとおりです。

• CMMSを使用して アセットのライフサイクルを追跡する マシンが耐用年数を過ぎたときにアラートを受け取ります。老朽化した機械を故障する前に交換することで、緊急時に多額の費用を考え出す必要がなくなります。
• スケジュール 予防保守タスク 見落とされないように。車に定期的にオイルを追加しないと、最終的にエンジンが停止します。エンジンの交換には約6,000ドル（人件費は1,200ドル、モーターは4,800ドル）かかりますが、エンジンに定期的にオイルを追加するには、月に約7ドルかかります。
• 生産性を高めてコストを節約します。 チームの作業のスケジュール設定などのいくつかのメンテナンスタスクを自動化することで、生産性を向上させ、より短い時間でより多くのことを実行できます。チームは、出勤時に何をすべきかを正確に把握しているため、電話、メールの送信、チェックインに費やす時間が短縮されます。
• エネルギー効率の低下をチェックする 、ドラフトやリークのように。また、資産と交換部品を追跡することで、どこでお金を失っているのか、またはどの資産がよりエネルギー効率の高いソリューションをインストールすることで利益を得ることができるのかを特定できます。

機能性

他の機械と同様に、定期的な検査と修理を行わないと、建物とその資産は劣化し始めます。弱点は見過ごされ、日常業務は崩壊し始めます。

漏れのあるパイプを考えてみてください。それはわずかなドリップオーバーヘッドとして始まります。ほんの数滴。次に、それらの数滴がゆっくりとした小さな細流に変わります。時間が経つにつれて、その細流は下の天井を腐らせ始め、パイプはさらに腐食し続けます。あなたが知っている次のことは、線がついに壊れます。滴りとして始まったのは、今では大洪水、天井の損傷、そして下のオフィスのコンピューター機器の破壊です。

その話の教訓は、定期的に注意を払うコンポーネントを構築すると、故障して停止や混乱を引き起こす可能性が低くなることです。 。また、アセットを定期的にチェックして、アセットが最新であり、コードが最新であることを確認して、すべてが継続されるようにする必要があります。

コンプライアンス

定期的な建物のメンテナンスも、絶えず変化する建物および安全規則に準拠していることを確認するために重要です。 。さらに、州および連邦の規制があります あなたも上にとどまる必要があります。

コンプライアンス違反に対する罰金は一般的にかなり高額であり、違反が深刻になるにつれてますます高額になります。 $ 100,000を超える罰金に見舞われることを想像してみてください。 予防可能な何かのために。痛い。

安全上のリスクを回避し、責任を軽減するには、内部と外部の両方のスペースを維持することが不可欠です。 規制に違反した場合は罰金が科せられるだけでなく、誰かが怪我をした場合の責任の問題も検討する可能性があります。

GIPHY経由

メンテナンスジョブの構築

他のキャリア分野と同様に、建物のメンテナンスの傘下にあるさまざまな役職があります。建物のメンテナンスに携わっている場合、役職は管理人、メンテナンス技術者、または施設管理者のいずれかになります。そして、それぞれの役割は、さまざまな責任と義務によって異なります。

用務員

管理人は、床を拭いたり、ゴミを出したり、バスルームを掃除したり、掃除機をかけたり、窓を洗ったりすることで、建物を清潔に保つように働きます。

メンテナンス技術者

メンテナンス技術者の仕事は、日常のメンテナンスタスクを実行し、HVACシステムなどの機器を修理および保守し、電球や屋根などの修理などのより単純な電気的問題に対処することです。

ファシリティマネージャー

施設管理者とは、すべての保守作業を調整し、あらゆる種類の管理タスクを処理し、改修を管理し、資産戦略を策定し、EHS基準を実施する人です。施設の管理者は、大規模な建物や不動産に関して、日常のメンテナンス作業を監督および管理するためにメンテナンススーパーバイザーを雇うことがよくあります。

アウトソーシング

企業が保守会社を外部委託したり、提携したりすることもあります。これは通常、作業範囲または施設/敷地が大きすぎる場合に行われます。これには、清掃サービス、害虫駆除、駐車場のメンテナンスなどが含まれます。

大きな商業ビルや小さなオフィスのスペースを借りる会社の場合、彼らが支払う家賃はメンテナンスサービスをカバーすることがあります。たとえば、製造業などの他の業界では、メンテナンス活動を表すために産業メンテナンスという用語を使用します。

建物のメンテナンス専門家向けの認定とトレーニング

継続的なトレーニングは、スキルを鋭く保ち、常に変化する規則や規制に常に準拠していることを保証するために重要です。

いくつかの標準的な認定/トレーニングプログラムは次のとおりです。

• HVAC認定： HVACシステムの取り扱い能力を実証した人に提供されます。全米住宅建設業者協会および関連する建設業者と請負業者は、保守作業員がHVAC認定を取得するのに役立つ見習いを提供しています。
• システムの構築 メンテナンス認定： これには、配管、HVACシステム、水処理、および効率的なエネルギー管理が含まれます。 BOMI Internationalは、建築システムを扱う労働者に認定を授与します。
• ビルオペレーター認定 ： これには、建物のオペレーター向けの2つのレベルのメンテナンストレーニングが含まれます。この認定は、HVAC、制御点管理、配電、およびエネルギー管理を対象としています。
• 認定されたメンテナンスおよび信頼性技術者： これはエントリーレベルの認定です。 CMRP評価テストは、予測/予防保守と修正保守の両方を対象としています。

履歴書にこれらのさまざまなトレーニング認定を取得すると、より良い仕事や昇給を得るのに役立ちます。すべての仕事に認定や追加のトレーニングが必要なわけではありませんが、キャリアをレベルアップしたい場合は、ここから始めるのがよいでしょう。

GIPHY経由

建物のメンテナンスと運用コストを改善する方法

仕事でロックスターのようになりたいですか？ここで注意してください。運用コストを抑えながら、建物のメンテナンスプロセスを改善する方法について詳しく説明します。どちらも上司を幸せにすることは確実であり、それは常に勝利です。

1）プロアクティブなメンテナンス戦略を実装する

プロアクティブなメンテナンス戦略は、2つの重要なことに取り組みます。

• 全体的なメンテナンスコストを削減します ：予防保守計画に重要な資産があると、費用のかかる緊急介入の数が減り、資産の耐用年数が延びるため、保守コストが削減されます。
• 安全性の向上 ：建物は、特定の健康と安全の基準を維持するために一連の規制に従う必要があります。これらの規制では、定期的な検査を実行し、重要な資産とシステムが正しく機能していることを確認する必要があります。

メンテナンスが資産の耐用年数に与える影響

EHS Todayのこの記事でも、次のように述べられています。規制対象の材料（ACM、LCP、汚染された飲料水など）が建物に存在する場合は、書面による運用および保守プログラムを次のように作成する必要があります。 EHSの負債を減らし、コストを管理する 。

結局のところ、ベストプラクティスに従わず、安全基準を確保するための所定のガイドラインに従わず、誰かがあなたを訴えた場合は、運用コストでそれらの費用を記入することをお勧めします。

2）最新のCMMSを使用してメンテナンス作業を自動化する

彼らが言うように、時は金なりです。 CMMSは、との両方の時間を節約するのに役立つ貴重なツールになります。 タスクの自動化と組織の改善によるお金。

CMMSは、作業指示の割り当てを自動化し、それらの作業指示をすべてのデバイスまたはチームメンバーに同期させるのに役立ちます。これにより、作業要求の処理にかかる時間を最大34％削減できます。

堅牢なモバイルアプリでCMMSを使用すると、メンテナンスチーム全体で、組織、コミュニケーション、説明責任、生産性が最大30％向上します。

LimbleのCMMSから取得したデータは、マシンの修理または交換の時期をより深く理解することで、1人の顧客がダウンタイムを26％からわずか4％に削減するのに役立ちました。

[Limble]は、作業負荷にもよりますが、平均して1日1〜2時間節約できます。私にとって最大のことは、電話でその場で物事を行えることです。

– Rob Siler、 メンテナンス技術者 、無数の遺伝学

3）交渉することを恐れないでください

あなたは用務サービスの世話をするために会社を雇うことができます。複雑な配管や電気の問題を扱う専門会社があります。

しかし、最初の人を雇う 便利屋 あなたが見つけることが最も多いことはめったにありません 費用対効果 オプション 、将来の緊急事態に備えて手元に置いておくことを計画している場合は、それほどではありません。さまざまなベンダーやサービスパートナーにインタビューして、適切なものを見つけることが重要です。独自の作業状況と予算に合ったベンダーです。

建物や施設の管理者が多くのメンテナンス作業をアウトソーシングするときに遭遇するもう1つの大きな問題は、外部の請負業者を管理する方法や、仕事が正しく行われているかどうかを簡単に確認する方法がわからないことです。

私たちのクライアントの1人は、新しい仕事に雇われた人の典型的な例でした。彼はすぐに、前任者が支払っていたベンダーが、彼らが言ったPMさえしていないことに気づきました。もちろん、それにより機器がより頻繁に破損し、コストがさらに増加し​​ました！

ラケットでした。幸いなことに、彼がLimbleを持ってきたとき、彼はそれを理解するためのデータを得ることができました。彼は最終的にベンダーを切り替え、機能するためのコストは大幅に削減されました。

サードパーティベンダーによる作業をほとんど制御できないと思われる場合は、LimbleなどのCMMSソリューションを使用すると、外部の請負業者をユーザーとして追加して、アプリから作業指示を受け取ることができます。そうすれば、彼らの仕事を追跡して承認することができます。 Limbleのベンダー管理機能の詳細をご覧ください。

アウトソーシングはさておき、メンテナンスコストを管理する方法は他にもあります。スペアパーツやその他の消耗品を注文する必要がある場合と同様に、特にまとめて購入する場合は、より低い価格で交渉するようにしてください。

新しい機器を注文する場合は、価格、パフォーマンスの記録、品質に基づいて各ベンダーのオファーを評価してください。人生の他のことと同じように、安い方が常に良いとは限りません。最も安価な資産は、より早く交換する必要がある資産、より多くの注意を必要とする資産、またはより多くのスペアパーツを焼き尽くす資産である可能性があり、長期的には費用効果が低くなります。

4）エネルギーコストを削減

お金を節約するもう1つの方法は、環境に配慮することです。米国環境保護庁（EPA）のレポートによると、Energy Star認定の建物は、全国の一般的な建物よりも35％少ないエネルギーを使用しています。

それは救われるのを待っているたくさんのお金です。どうすれば実際にそれを行うことができますか？エネルギー効率を高めたい場合は、次の点を考慮してください。

• エネルギーディレクターを任命する。エネルギーチームを結成する。エネルギー政策を制定する
• 建物のエネルギー管理システム（BEMS）を実装する
• 新しい資産や機器を購入するときは、エネルギー効率に注意してください
• 定期的なメンテナンスを実行して、資産を最高の運用状態に保ちます
• 利用可能なスマートで自動化されたビルディングテクノロジーを使用する

建物のメンテナンスのためのCMMS

前述したように、Limbleのような優れたCMMSは、コストを管理し、保守予算を管理しやすくするのに役立ちます。予防保守タスクを自動化すると、長期的には多くの時間と費用を節約できますが、CMMSはそれ以上のことを実行できます。

作業管理

これには、すべての計画的および計画外のメンテナンスの管理、受信した作業指示要求、メンテナンススケジュールの計画、進行中の作業の追跡、外部の請負業者とのメンテナンス作業の調整が含まれます。

LimbleCMMS内の詳細な作業指示の例

資産ライフサイクル管理

これにより、ライフサイクルのすべての段階で資産の追跡と管理を計画および合理化できます。

LimbleCMMS内のアセット情報タブ

労務管理

ここで、さまざまな従業員や請負業者の評価、トレーニング、認定を整理して追跡します。さらに、レポートを実行して、チームの状況を確認できます。修理にかかった時間やその他のデータを作業指示チェックリストに表示します。

Limbleのチームパフォーマンスレポート

サプライチェーンとMRO管理

ここで、スペアパーツの調達、在庫管理、購入、資材の需要の見積もり、正確な在庫予測などの分野をカバーして、会社のサプライチェーンを管理および監視します。

LimbleCMMSのパーツ管理ビュー

契約管理

会社の従業員、パートナー、ベンダー、および顧客との契約を作成し、それらを完全に監督します。そして、それらすべてをLimbleで適切に整理します。

ベンダーは、作業の視認性を向上させるために、前後の画像をアップロードできます

分析とレポート

メンテナンス部門の活動の概要などの洞察をリアルタイムで取得し、資産パフォーマンス管理を使用することは、繰り返し発生する問題を排除し、予期しないダウンタイムを削減するために不可欠です。

Limbleでは、さまざまな主要業績評価指標（KPI）とメトリックを追跡して、余分な作業を行うことなく、重大な問題の根本原因を見つけることができます。作業指示が完全である限り、Limbleはすべてを追跡します。

Limbleは、計画された作業と計画されていない作業を自動的に追跡して計算します

財務管理

これにより、部門間の支出に関するデータを収集し、そのデータを経理に転送して、経費とプロジェクトの支出を監視できます。 （さらに、これはあなたが本当にあなたの価値を財務に証明することができる場所です。）

Limbleのカスタムダッシュボード

カスタマーサポート

Limbleのカスタマーサクセスチームは、自分のチームの延長のように機能するように設計されています。何かに行き詰まるかもしれないからといって、そこに留まらなければならないという意味ではありません。 Limbleのチームは、追加費用なしで専任のヘルパーです。

建物のメンテナンスを最新に保つ

そこにはたくさんの情報があります。規制の変更や新技術に関して追跡することがたくさんあります。最新の状態を維持し、コンプライアンスを維持するには、業界団体に参加したり、業界のニュース出版物を購読したりすることが非常に重要です。ここにいくつかの役立つリソースがあります。

• インターナショナル 施設管理 協会 ：IFMAは、ファシリティマネジメントの専門家にとって最大の協会です。 FMJ MagazineやWireニュースレターなどの出版物は、メンバーに最新の開発状況を知らせます。
• 施設工学協会 ：AFEは、「構築環境」で働くすべての専門家にリソースを提供する専門組織です。専門能力開発の機会、地方支部、および協会のニュースレター。
• 施設管理 研究所 ：FMIは、ファシリティマネジメントのキャリアトラックの進化する基準を管理します。その使命は、公的部門と民間部門の両方にわたる施設管理専門職の育成を促進し、加速することです。主にトレーニングと教育に焦点を当てています。

あなたは建物のメンテナンスのヒーローになることができます

私たちは皆、特定の建物システムが職場や自宅で正しく動作していないときに、それがどれほど厄介であるかを経験しました。建物全体とその中のすべてを維持する責任を負うことは、困難な作業になる可能性があります。

自分の仕事を簡単にするために、自由に使えるすべてのツールを使用することを躊躇しないでください。あなたがあなたの責任を常に把握し、建物を最高の状態に保つのを助けるために利用できるたくさんのリソースがあります。

また、テクノロジーをミックスに追加することがエキサイティングであるか恐ろしいものであるかにかかわらず、CMMSプログラムを稼働させるお手伝いをします。ここLimbleのプロに相談して、ツールボックスにCMMSを追加する方法を確認してください。開始するには、今すぐお問い合わせください！