適切な施設管理ソフトウェアの選び方：IWMS、CMMS、CAFM、EAMを解説

このブログを読んでいるなら、CAFMとCMMSの違いは単なる学術的問題ではなく、どちらを導入するか決めるために知る必要があります。だから、タイトルを『どっちが私に合う？ コンピュータ支援施設管理ソフトウェアか、コンピュータ化メンテナンス管理ソフトウェアか？』に変えて始めましょう。

はい、新しいタイトルは長すぎますが、より正確という利点があります。答えを見つける最良の方法は、それに向かって進むことです。基礎から始めましょう。

CAFMとCMMSは基本的に同じじゃないの？

いいえ、そうではありません。でも人々がそう考える理由はわかります。最も大まかなストロークでは、同じタスクを実行します。両ソフトウェアソリューションは、運用の追跡、管理、レポートを助けます。そしてそれらは、同じ技術の一部を活用してこれらのタスクを達成します。最新版はクラウドベースの中央データベースを使用する傾向があり、データ収集プロセスを合理化し、すべてがリアルタイムで最新に保たれ、専用アプリを通じてあらゆるインターネット接続デスクトップやモバイルデバイスからアクセス可能です。

これらの類似性を超えて違いを見るには、同じ質問をしながらCAFMとCMMSを入れ替えてみると役立ちます。例えば、「テスラとゴルフカートは基本的に同じじゃない？」と問えます。最も大まかなストロークでは、同じタスクを実行します。両方とも人とモノを地点Aから地点Bへ移動させます。そして同じ技術、電気モーターを使ってこのタスクを達成します。しかし、そのテスラをゴルフコースに乗り出すと、違いを即座に感じます。

だから、両ソフトウェアソリューションがいくつかの機能と技術を共有していても、それらは異なります。一言で言えば、違いは「CAFMはスペース利用の最大化に焦点を当て、CMMSは資産アップタイムの最大化に焦点を当てる」ことです。

だから、それらは同じではありません。違いは焦点です。この時点で、混乱を避けるために他の関連プラットフォームの基本定義を整理する価値があります。実は、4つの異なるが関連したプラットフォームを見てみましょう。

IWMSとは？

統合職場管理システム（Integrated Workplace Management System）

不動産ポートフォリオ管理からフロアプラン作成まで、あらゆる機能を備え、施設管理の万能ナイフです。

CAFMとは？

コンピュータ支援施設管理（Computer Aided Facilities Management）

フロアプラン作成とスペース利用最大化の機能で、物理的な職場に焦点を当てるのを助けます。

EAMとは？

エンタープライズアセット管理（Enterprise Asset Management）

ゆりかごから墓場までの資産管理を考えます。計画プロセスからメンテナンス、最終的な廃棄と交換まで含みます。EAMは組織全体からデータを取り込み、真の総所有コストを示します。これはビジネスインテリジェンスと、修理か交換かの厳しい意思決定に重要です。

CMMSとは？

コンピュータ化メンテナンス管理システム（Computerized Maintenance Management System）。

ベストなものを最後に取っておきました。CMMSは、ワークオーダー管理と予防保全のスケジューリング・追跡でメンテナンス部門を整理することに、より狭く焦点を当てています。

それらはどう比較されるか

定義ができたので、それらのいくつかを比較して、どう似ていてどう違うかをよりよく理解しましょう。基本的に、あなたの特定のニーズを満たすのに最適なものを得ていることを確認する必要があります。

これは車の買い物と同じです。街乗り用の車が必要だとします。すべてがあなたに合うわけではありません。二人だけなら2シーターが完璧ですが、5人家族を乗せ回すならバンの方が良いです。

EAM vs CMMS

すべてのEAMの中にCMMSがあるため、関係を描くなら、EAMを巨大な円、CMMSを小さな内側の円とします。ここでは「対（versus）」を使うのは意味がありません。どちらかという関係ではないからです。代わりに、「より多く」と「少し少ない」と考えられます。

IWMS vs CMMS

CMMSはメンテナンスにより焦点を当てており、メンテナンス部門がワークオーダーワークフローを合理化・強化するために使うものと考えられます。IWMSはおそらく、プロセスにおいて一段階上（しかし「上位」ではない）に位置するソリューションです。施設管理者が組織全体からのリクエストを整理し、それらの一部をメンテナンス部門に渡すのに使えます。

IWMS vs CAFM

誰に聞くかによりますが、一般的な区別は単純にスケールです。一定の規模を超えて成長し、追加の監視が必要になったら、IWMSの方がより理にかなっています。

OK、それらは完全に同じじゃないけど、オーバーラップが多い。CAFMかCMMSを取れば、基本的に必要なものは手に入る？

残念ながら、違います。代わりに、必要なものが十分でなく、不要なものが多すぎる両方を手に入れることになります。

必要なものが不十分：あなたが必要としているのが予防保全プログラムを合理化・強化する機能セットなら、CAFMでは不足します。複数施設にわたる複雑な不動産リース契約を管理する必要があるなら、CMMSは配信に苦労します。

不要なものが多すぎる：覚えておいてください。CAFMとCMMSの両方の最新プロバイダーは、ソフトウェア・アズ・ア・サービス（SaaS）モデルを使用します。これはソフトウェアを購入する代わりにサブスクリプションに登録することを意味します。このシステムにはあなたにとって多くの利点があります。プロバイダーがあなたの継続的な成功に、あなたと同じくらい投資しているという事実も含まれます。彼らはあなたがソフトウェアに満足し、サブスクリプションを更新し続ける必要があります。しかしSaaSはまた、CMMSが必要なときにCAFMを選ぶと、使わない機能に対する継続的なコストが発生することも意味します。

CAFMのユースケースと機能は何か

良い質問です。用語がいくつかの異なるタイプの施設管理ソフトウェアの傘のようになっているため、「CAFMの機能で「ない」ものは何か？」と問うのもほぼ同様に簡単です。リストを2つの「本当に重要な」ものに絞りましょう。

CAFMとスペースプランニング

机、資産、設備を含むオフィススペースの詳細なフロアプランから始まります。施設管理者は、スペースが効率的に使われ、従業員が適切に配置されていることを確認できます。例えば、エンジニアリング部門に新入社員が入った場合、施設管理者は新しい机のスペースがあるか確認できます。また、倉庫からオフィスへ机を移動するのをソフトウェアで支援できます。既存従業員については、会議室やブレークアウトルームなどのフレキシブルスペースの管理と追跡をカバーします。ソフトウェアは、誰が何を使い、何が効果的に活用され、何が無駄になっているかについての貴重なデータを収集します。

CAFMと物理的距離確保

施設管理者は現在、COVID-19の拡散防止に関連する課題に直面しており、その一つが職場での従業員間のソーシャルディスタンス確保です。ソフトウェアがオフィスレイアウトと着席位置のデータを持っているため、施設管理者はそれを用いてデスクを即座に再割り当てし、安全な距離を確保できます。来訪者管理でアクセスを制御し、出勤時間をずらすこともできます。ウェルネスチェックの作成・管理や、接触追跡のためのデータ収集も可能です。

CMMSのユースケースと機能は何か

大まかなストロークに戻ります。メンテナンスリーダーはCMMSを使って、以下を含むメンテナンスプログラムを掌握します：

• アップタイムの向上
• メンテナンスコストの削減
• 在庫管理
• 可視性と説明責任の向上
• 資産・設備ライフサイクルの延長

CMMSソリューションの特定モジュールでどうそれを行うか見てみましょう。

CMMSとワークオーダー管理

優れたCMMSの核心は包括的なワークオーダー管理です。メンテナンス部門の電話番号やメールアドレスを探さずにメンテナンスリクエストを送信できるオープンオンラインポータルから始まります。メンテナンス部門にとっての利点は、適切にワークオーダーを生成し優先順位付けするために必要な詳細を欠いたランダムなメッセージを処理しなくて済むことです。

オンデマンドタスクの場合、メンテナンスチームは技術者が効率的に働き速く完了するために必要なすべての情報を詰め込んだワークオーダーを素早く生成できます：

• 包括的な資産・設備データと履歴
• ステップバイステップの手順
• カスタマイズ可能なチェックリスト
• 関連部品と資材
• デジタル画像、O&Mマニュアル、関連保証書
• インタラクティブなサイトマップとフロアプラン

コミュニケーションは双方向で、技術者はワークオーダーとタスクの両方にコメントをアップロードできます。画像もアップロードでき、完了前のリモート目視検査を要請できます。

CMMSと予防保全

メンテナンス部門は資産にさまざまなメンテナンス戦略を使用し、予防保全は最も人気のある一つです。資産と設備が故障するまで待つ代わりに、技術者は点検と予防保全作業の組み合わせを使って、小さな問題が大きな問題に発展する前に発見・修正します。

CMMSソフトウェアは、予防保全プログラムの設定、スケジューリング、追跡を容易にします。タスクがソフトウェアにロードされれば、カレンダー・メーターベースのPMが自動的に生成・割り当てられます。関連するメンテナンスメトリクスと主要業績評価指標（KPI）も自動的に追跡され、ソフトウェアはより良い可視性と説明責任のためのデータ満載レポートを生成できます。例えば、メンテナンスリーダーは、与えられた期間に何件のPMが見逃されたかを正確に見られます。

資産のワークオーダーとPMデータを見ることで、部門はプログラムを微調整できます。例えば、約2ヶ月に一度故障するフォークリフトがあるとします。現在の3ヶ月ごとの予防保全点検と作業スケジュールを維持する代わりに、頻度を6週間ごとに増やせます。

私に合うのはどっち？ CAFMかCMMSか

人生のほぼすべての興味深い質問への答えは同じです：ケースバイケースです。それぞれのシステムが異なる課題セットに対処するため、あなたの特定のニーズを最も満たす方を選ぶ必要があります。

解決する必要がある問題を見ることから始めましょう。医者に行って最初に「どうしましたか？」と聞かれるのと同じです。何が悪いかわからないなら、正しい薬を選ぶのはほぼ不可能です。

解決する必要がある問題のリストができたら、どちらがあなたに適しているか決められます。

次のステップ

決断する最良の方法は、業界の誰かと話すことです。必要なのは、適切なプロバイダーを見つけることだけです。

Hippoには多くの助け方があります。質問に答え、ライブソフトウェアデモの予約を手伝い、無料トライアルを設定できます。

CEO向けサマリー

施設運用を追跡、管理、レポートするための適切なプラットフォーム選択は、現在の課題を最も満たすものを見つけることに帰着します。CMMSとCAFMにはオーバーラップがありますが、二つは十分に異なるため、正しい方を得ていることを確認する必要があります。では、どちらを選ぶべきか？ CMMSシステムは、ワークオーダー管理と予防保全プログラムの設定・スケジューリング・追跡に最適です。CAFMシステムは、スペースプランニングと物理的距離確保を含むスペース管理により適しています。つまり、CMMSはオフィスのエアコンが動いていることを確認し、CAFMは机が十分に離れていることを確認します。