都市型メガ倉庫の台頭：シティ・ストリートへの新たな挑戦

今の市街地の渋滞が酷いと思っているなら、巨大配送センターが賑やかな都市環境のど真ん中にドカンと着地する様子を想像してみてください。

ドライバー、歩行者、サイクリスト、商業貨物運搬業者が、同じアスファルトの帯を奪い合っています。UberやLyftなどのライドシェア・サービスの普及、Eコマースの爆発的増加とそれに伴う迅速なラストマイル配送ニーズが、状況をさらに悪化させるだけです。

今、かつては人里離れた場所にあった大型DC（配送センター）を、主要都市のど真ん中に立地させるトレンドが来ています。理由は、Eテイラーが顧客の翌日・当日配送ニーズ、時には特定時間帯指定配送を満たす必要があるからです。

昨年5月、不動産デベロッパーが2021年開業予定のDCをニューヨーク・ブロンクス区で発表しました。総面積約100万平方フィートで、米国最大の2階建てフルフィルメント・センターになると報じられています。類似プロジェクトがシカゴ、ロサンゼルス、サンフランシスコでも進行中です。

「デベロッパーがそんなプロジェクトをスペック（投機的建設）する意志があることは、需要がある証拠です」と、Jones Lang LaSalleのリテール&Eコマース担当エグゼクティブ・バイス・プレジデント、マット・パワーズ氏は語ります。

都市内のスペースはプレミアムだと氏は指摘します。解決策は、制限されたフットプリントに最大限の床面積を詰め込める多層施設を建設することです。これは中国、シンガポール、日本などのアジア諸国では長年のトレンドで、高密度人口がデベロッパーに横へ広げる代わりに縦へ建てることを強いてきました。

今まで、米国都市での同様プロジェクトは、大部分が経済的に非実行可能と見なされてきました。もう違います。デベロッパーとその小売テナントは、都市住民に数時間でリーチできることと引き換えに、都市地価のプレミアムを支払う用意があります。

車両を階間移動させるためにタイトなターンが必要な多層設計は、トラクタ・トレーラー・リグのアクセスについて疑問を投げかけます。シアトルにプロロジスが建設した59万平方フィートのDCは、米国で初めてのこのタイプとされ、3階建てですが、最初の2階のみが倉庫運営用です。最上階はオフィスと「メイカー・スペース」で構成されるとパワーズ氏は指摘します。

多層設計がアジアでうまく機能しやすいのは、その地域で慣習的に使われるトラックが小型だからです。大型車両は高層施設の建設者に構造的課題を突きつけます。また、隣接する住宅と企業からの騒音、照明、渋滞、汚染への苦情懸念も米国デベロッパーの関心事です。

しかし、それらのいずれも、特定の米国都市環境での大型DC成長を止めていません。都市内の小型倉庫では製品需要を満たせなくなった今、顧客への近接性とゾーニング・用途の問題のバランスを取れるスペースを見つけることが課題です。ブロンクス施設は以前映画館複合施設だったとパワーズ氏は指摘し、近隣住民は商業施設としての存在に慣れていました。

地元住民は、それら大型DCからの出荷がより小型のトラック、多くの場合バンで移動するため、騒音と渋滞が少ないことで、多少はなだめられるかもしれません。また、地方自治体は遊休地を再利用する機会を歓迎し、大型倉庫誘致に寛大なインセンティブを提示するでしょう。

都市地価は一般的に上昇傾向にあり、高所得居住者の流入、ハイエンド・モールなどの商業開発、更なる倉庫スペース需要が要因です。「産業用地への需要はあります」とパワーズ氏。「デベロッパーはこの物件でディール（安値取引）を得ているわけではありません。エンドユーザーにサービス提供するため、プレミアムを支払う用意があります。」

住宅地価への影響は立地次第だとパワーズ氏。「DCに近接する住民には影響があるかもしれませんが、大部分は依然として準商業エリアです。」

より大きな懸念は、これら巨大施設を運営する十分な労働者を見つけることです。米国失業率が歴史的低水準にある中、あらゆるサービス・ビジネスが十分な人員確保に苦慮しています。特に倉庫作業は、反復的でしばしば過酷なタスクで構成されるため、今日の多くの若年求職者にとって魅力的な選択肢とは見なされていません。さらに、都市部労働者の採用コストは、郊外や田舎より高いことが多いです。

パワーズ氏は都市型倉庫トレンドが継続すると予想しますが、注意点もあります。「急速な成長にはなりません。これは依然としてプレミアムだからです。」 小売業者はイメージと市場プレゼンスの理由で、マンハッタンのような都市環境への立地コストを飲み込みます。一方、産業企業は各ロケーションでよりボトムライン重視の選択をするでしょう。

さらに、そんな運営をホストできる都市の数は限られています。機会は、サンフランシスコ、ダウンタウン・シカゴ、ニューヨークシティのようなタイトに制約された場所で生じ続けるとパワーズ氏。「でも、その需要がダラスやヒューストンのような、すでにスプロール（無秩序な拡大）している場所にまで波及することはないでしょう。」