緊急メンテナンス (EM):定義、種類、ビジネスをどのように保護するか

3 種類の緊急メンテナンス リクエスト

さまざまな業界で、一般的な 3 種類の緊急メンテナンス リクエストがあります。

緊急の自動メンテナンスは人間の介入なしで行われます。代わりに、自動システムが安全プロトコルを開始するか、即時の損傷を回避するためにシャットダウンします。これは危険物の生産または加工ではよくあることです。天然ガス会社や電力会社などの公益事業会社もこの方法を採用しています。

自動応答メンテナンス リクエストも、重大なシステム障害がトリガーされて自動的に発生します。これらの電子メンテナンス リクエストは、緊急の対応が必要な問題について技術者に警告します。この種のリクエストは不動産管理ではよくあります。たとえば、エレベーターの故障により、自動応答メンテナンス リクエストがトリガーされる場合があります。

最後に、人間のリクエストは、メンテナンス チーム (または緊急メンテナンスの状況に存在する人間) が手動のメンテナンス リクエストを送信するときに発生します。メンテナンス チームは、工場、倉庫、またはあらゆる種類の建物の敷地内で緊急事態にフラグを立てることができます。しかし、公共の場や私邸では、健康や安全を損なったり、重大な物的損害の恐れがある問題について民間人が注意を喚起する場合があります。

適切な対応の種類は、業界、機器の種類、故障の種類、緊急事態の脅威、つまり健康と安全、財産、在庫、その他に差し迫った脅威をもたらすかどうかによって異なります。緊急メンテナンスに関する懸念を完全に回避することはできませんが、適切な対応を選択することで、これらのタスクを軽減し、効率化することができます。

緊急メンテナンス戦略の利点と課題

予期せぬ事態が発生したときに施設と従業員の安全を守るため、緊急メンテナンス戦略を立てることが不可欠です。ただし、緊急メンテナンスのみに依存するのはリスクがあり、非効率的です。ここでは、緊急メンテナンス戦略の利点と、過度の依存による課題を示します。

メリット

• シンプルで低コストの実装。  緊急メンテナンスでは、日常業務を大規模に変更する必要はありません。また、メンテナンスの頻度が減るため、（少なくとも緊急事態が発生するまでは）時間とリソースを節約できます。
• 従業員は、緊急事態により毎日または毎週のメンテナンス タスクがスケジュールから狂うことを心配することなく、緊急性に基づいて自由に優先順位を付けることができます。
• データに基づいた評価。  機器や障害の種類などごとにリアルタイムの緊急事態を追跡することは、即時または長期的な改善の傾向を特定するのに役立ちます。

課題

• 計画外のダウンタイム。  プロアクティブなメンテナンス計画により、計画的なダウンタイムが可能になり、一貫した機器のパフォーマンスが可能になり、緊急事態が最小限に抑えられます。緊急メンテナンスに過度に依存すると、計画外のダウンタイムの頻度と期間が増加する可能性があります。
• 予測できないコスト。  予防的なアプローチにより、部品を修理し、交換が必要になる時期を予測できます。ただし、緊急メンテナンスでは修理ではなく交換が必要になる可能性が高く、時間がかかり、費用も高くなる可能性があります。さらに、どの部品が故障するかを予測するのは難しいため、在庫に正しい部品がない可能性があります。
• リソースの割り当て。  日によってはメンテナンスの緊急事態が少なくなり、メンテナンス チームに十分な仕事がなくなる可能性があります。しかし、障害が増える日が続くと、チームの人員が不足し、あらゆる緊急事態に迅速かつ効果的に対応できなくなる可能性があります。

緊急メンテナンスは、全体的なメンテナンス戦略の重要な部分です。それでも、積極的なアプローチを優先することが最善です。

緊急メンテナンスのベスト プラクティス

緊急時の戦略は会社の規模や範囲によって異なりますが、緊急時のメンテナンス計画の指針となる 4 つのルールがあります。

1.リスクと緊急時の手順を評価する

所有する資産と在庫を考慮し、それぞれのリスクと起こり得る緊急事態を評価します。チームが緊急事態とは何かを理解し、緊急対応のための明確なワークフローを確立してください。たとえば、担当者は緊急リクエストをどのように提出するのでしょうか?どのような承認が必要ですか?緊急事態に対応する資格のある人は誰ですか?などなど。

2.予防および予測メンテナンスで緊急メンテナンスに先駆けて

メンテナンス戦略を積極的に講じることで、緊急事態のリスクを大幅に軽減できます。機械をスムーズに稼働し続けるためには、定期的に計画された予防保守が不可欠です。また、状態監視を使用して機器の状態を常に把握し、問題が発生し始めたときに警告を受け取ることで、さらに一歩進めることもできます。この状態監視データを使用して、メンテナンスの問題がエスカレートする前に予測して解決することは、予測メンテナンスとして知られています。

詳細については、記事「予測メンテナンス戦略に移行する方法」を参照してください。

3.メンテナンスのバックログを最小限に抑える

緊急メンテナンスは、メンテナンス作業が長期間放置された結果として発生することがよくあります。バックログが長すぎると、人員が不足していることも意味し、チームは緊急事態に適切に対応するのに苦労することになります。

4.スタッフをトレーニングする

チームは、緊急であろうとそれ以外であろうと、自分たちに割り当てられたメンテナンス タスクに自信を持っている必要があります。緊急事態の主な原因は人的ミスであるため、チームがタスクを徹底的かつ正確に実行するために必要なツール、トレーニング、時間を確実に確保することは、そもそも緊急事態を防ぐのに大いに役立ちます。また、緊急事態が発生した場合には、それに応じて対応できるよう十分な準備を整えておく必要があります。

緊急メンテナンスの例

計画外のメンテナンスは必ずしも緊急事態を意味するわけではありません。緊急のメンテナンス要求も緊急ではない可能性があります。ただし、真の緊急メンテナンスは危機的な状況であり、即時の対応が必要です。以下に、産業環境で緊急修理が必要となる一般的なシナリオをいくつか示します。

• 爆発の危険を伴うガス漏れ
• 火災警報システムの故障
• 感電死を引き起こす可能性のある露出した活線または電気的欠陥
• 病院や食品保管施設における HVAC システムの故障により、患者の健康や製品の損傷が危険にさらされる
• パイプが破裂して倉庫やオフィスビルが浸水した場合
• 厳重なセキュリティ施設での監視システムの障害
• 本番環境に不可欠な資産の完全な障害

これらの状況はいずれも従業員にとって危険であり、資産、建物、在庫に重大な損害をもたらす可能性があります。これらは重大な結果をもたらす可能性があるため、できるだけ早く対処する必要があります。

4 種類のメンテナンスとは何ですか?事後対応型メンテナンス戦略と事前対応型メンテナンス戦略

時間に関係なく解決しなければならない緊急メンテナンスと、通常の営業時間まで待ってもよい緊急の問題との間には大きな違いがあります。

4 つの基本的なメンテナンス戦略は次のとおりです。

<オル>

予防メンテナンス (PM): 時間または使用量に基づいた間隔で定期的なメンテナンスを実行することで、ダウンタイムを削減し、資産の寿命を延ばすことを目指します。

予測メンテナンス (PdM): リアルタイムのモニタリングを使用して資産の健全性とパフォーマンスを評価し、不必要な交換や修理を削減しながら障害を防止します。

信頼性中心のメンテナンス (RCM): すべての資産にわたって潜在的な障害を分析し、個々の資産に最適なアプローチを優先する

事後メンテナンス (RM): 資産に障害が発生した場合にのみ作業指示書を作成し、優先順位を付けます (「失敗までの実行」とも呼ばれます)。これには緊急メンテナンスも含まれます。

プロアクティブなメンテナンス戦略と事後的なメンテナンス戦略を組み合わせて使用することが最善です。たとえば、予防保守は過剰交換、つまり安全で使用可能な耐用年数がまだある部品を交換することにつながる可能性があります。しかし、信頼性を重視したメンテナンスは部品や資産の耐用年数を評価するのに役立つため、メンテナンス チームは部品の交換について十分な情報に基づいた意思決定を行うことができます。

同様に、事後保守のみに依存すると、短期的には予防保守にかかる費用を節約できる可能性がありますが、全体としてはコストが高くなる可能性があります。機器の故障では、多くの場合、修理ではなく部品の交換が必要になります。また、このアプローチでは、より積極的なメンテナンス戦略と比較して、計画的なダウンタイムは最小限に抑えられますが、計画外のダウンタイムや、通常の営業時間外の緊急修理が発生する可能性が高くなります。

緊急メンテナンスと事後メンテナンスはどちらも事後メンテナンスの一種であり、メンテナンスが計画されていないことを意味します。このような種類のメンテナンス活動は、すでに発生した状況に対する反応です。そのため、予防保守や予知保守などの事前保守戦略とは大きく異なります。

緊急メンテナンスと予防メンテナンスの違い

予防保守は、戦略的な計画とスケジュールを立てて緊急事態を防ぐことを目的としています。予防保守には通常、時間ベースのスケジュール (カレンダーベースの保守とも呼ばれる) または使用量ベースのスケジュール (ランタイムベースの保守とも呼ばれる) に従って、機器のスムーズな稼働を維持することが含まれます。コンピュータ化されたメンテナンス管理システム（CMMS）は、メンテナンス チームが計画されたメンテナンスを順調に進め、すべての資産の詳細なメンテナンス記録を保持するのに役立ちます。

詳細については、「予防メンテナンスとは何ですか?

」を参照してください。

緊急メンテナンスと事後メンテナンスの違い

緊急メンテナンス、事後メンテナンス、故障メンテナンスと同様、あらゆる種類の機器の故障に対する対応です。ただし、事後メンテナンスは緊急事態以外の場合に使用されます。修正メンテナンス戦略は、注意が必要だが、生産を停止したり安全上の問題を引き起こすほどには拡大していない、かなり明白な問題に対して必要です。

たとえば、予定されているメンテナンス訪問の間にコンポーネントまたは重要ではない資産が故障した場合は、修正メンテナンスを実行してそれを修復します。この問題は計画されたものではなく、修正措置が必要なため事後メンテナンスとなりますが、緊急ではありません。

トイレの詰まりは、単にトイレが使用できなくなるだけであれば、緊急ではないメンテナンスの問題である可能性があります。ただし、下水のバックアップやパイプの破裂により建物全体が浸水し、建物の資産が損傷した場合は、緊急メンテナンスの状況になる可能性があります。

チームが緊急および非緊急の両方のメンテナンス問題に適切に対応できるように、修正メンテナンス計画と緊急メンテナンス計画の両方を準備する必要があります。

緊急メンテナンス リクエストに応答する方法

緊急のメンテナンス要求は深刻であり、修理の遅れを回避し、チームメンバー間の明確なコミュニケーションを確保するために、適切に処理することが重要です。緊急メンテナンス リクエストに対応する際にチームが従うべきベスト プラクティスは次のとおりです。

<オル>

リクエストの受信を直ちに確認します:  できるだけ早く依頼者に通知して、作業指示書の受領を確認してください。紙による作業指示システムを使用している場合は、電話をかける必要がある場合があります。 CMMS を使用している場合、これは自動的に行われます。

重大度の評価:  上記のチェックリストを使用して、問題が緊急メンテナンス基準を満たしているかどうかを判断します。状況が不明瞭な場合は、技術者を派遣してオンサイト評価を実施してください。

安全を確保する:  安全上のリスク（電気的危険、ガス漏れ、構造的損傷など）がある場合は、その場所を確保し、必要な担当者に通知してください。影響を受ける機器を稼働させているとさらなる損傷が発生する可能性がある場合は、シャットダウンしてください。該当する場合は、ロックアウト/タグアウト（LOTO）手順に従ってください。

技術者の割り当て:  問題の種類 (電気、機械、暖房、換気、空調 [HVAC]、配管など) に基づいて適切な技術者を派遣します。必要な工具と部品が揃っていることを確認してください。到着予定時刻を依頼者または運用チームに伝えます

修復を実行する :技術者は必要な診断を行って修理を行うか、それが不可能な場合は修理が可能になるまで状況を安定させる必要があります。チームの残りのメンバーに進捗状況を常に知らせます。

復元操作 :修理に関わる機器をテストし、修理が完了し、すべての機器が正しく機能していることを確認します。作業指示ログまたは CMMS を更新して、どの修復が完了したかを記録します。

メンテナンス後のレビューを実施する :可能であれば、緊急事態を引き起こした障害の根本原因を特定します。予防メンテナンス スケジュールを更新して、将来この種の障害が発生しないようにします。

緊急メンテナンスの状況:業界での使用例

緊急メンテナンスの問題は特定の業界でどのように発生しますか?

製造

重要な製造装置に障害が発生すると、生産に遅れが生じ、作業者の安全が危険にさらされます。適切な状態ベースのメンテナンス ツールとシステムが導入されていれば、機器は自動的にシャットダウンし、緊急メンテナンス作業命令が発令され、即時修理が可能になります。チームは機器を安全かつ効率的に復元します。

エネルギー、天然ガス、その他の公共事業

ソーラーパネルが故障すると、通常の動作中にアークフラッシュが発生します。内蔵の安全システムが自動的に作動します。ただし、問題を診断し、発電所の残りの部分が安全であることを確認し、通常の運転を再開するには、パネルを直ちに検査して修理する必要があります。高度なメンテナンス管理ソフトウェアを使用すると、チームは即時アラートと自動化された作業指示を受け取り、効率的な検査と修理を実行できます。

フリートのメンテナンス

トラックが運行中に故障し、一刻を争う一連の重要な配送が遅れました。チームは初期データ、ドライバーのメモ、位置情報を受け取り、現場でトラックを修理するか代替品を送るかを決定します。この自動化されたプロセスによりダウンタイムが削減され、効率的に復旧して重要な配送を再開できるようになります。

不動産管理とホスピタリティ

停電は建物全体に影響を及ぼし、猛暑の中、居住者は空調のないエレベーター内に閉じ込められます。発電機の電源は入りますが、回路ブレーカー、エレベーター、HVAC システムは手動で修理する必要があります。

自動アラートは、コールボックスが鳴る前にメンテナンス チームに通知し、不動産管理者またはその他の担当者が居住者と話をしている間に、最寄りの技術者を派遣して診断と修理を行います。リアルタイム データと応答時間の短縮により、アパートの診断が改善され、修理が迅速化されます。これは、医療上の緊急事態の場合に特に役立ちます。

ヘルスケア

重要な検査機器が故障し、救急治療室の患者に対する重要な検査が遅れます。リアルタイムのレポートにより、技術者は現場に到着する前にリモートで問題を診断できます。これにより、適切な工具や交換部品を持ち込むことができるため、問題が迅速に解決され、命を救う可能性があります。

緊急メンテナンスの問題を最小限に抑えるか回避する方法

メンテナンス、修理、運用（MRO）計画の一環としての予防メンテナンスは、多くの予期せぬ障害を防ぐことができますが、一部の障害は単に予測できないものもあります。緊急メンテナンスを最小限に抑えるには、強力な MRO 戦略を立てることから始まります。

予防メンテナンスには、機器やコンポーネントの定期検査の実行、潤滑、オイル交換、フィルター交換、その他の必要なメンテナンスなどの作業の実行が含まれます。この種のメンテナンスを常に行うことで、資産のスムーズな稼働が維持され、緊急修理の回避に役立ちます。

予知保全には、資産の温度や振動を追跡するセンサーの使用が含まれます。通常よりも気温が高い場合や、振動の測定値が通常より高い場合は、問題が進行していることを示している可能性があります。センサーがこれらの変化を感知すると、CMMS は技術者にアラートを送信できます。その後、技術者は資産を検査し、重大な障害が発生する前に必要な修理を実行できます。

場合によっては、予算の制約やその他の問題により、必要なメンテナンスが後日延期されることがあります。どのメンテナンス タスクが延期メンテナンスの対象となり、どのタスクを優先するかを慎重に選択することは、事後メンテナンスや緊急メンテナンスを最小限に抑えることにも役立ちます。

あらゆるメンテナンスの課題に備えてください

緊急メンテナンスは、あらゆる組織の運用準備の重要な側面であり、メンテナンス チームが健康、安全、生産へのリスクを防ぐために迅速に行動を起こす準備が整っていることを保証します。緊急事態を効果的に管理し、メンテナンス プロセスを合理化するには、eMaint などの包括的な CMMS を活用してメンテナンス管理を制御することを検討してください。