施設エキスパートによる究極の予防保全チェックリスト

2021年現在、予防保全は世界中の施設の75%以上で使用されている最も一般的なメンテナンス戦略です。事後保全や予知保全などの他の形態も、多くの運営で最適化された資産管理計画の構築に活用されています。予防保全作業は、チェックリストを用いて人員を必要な定期チェックへ誘導する形で定義されるのが最も一般的です。

本記事では、エキスパートレベルのプログラム作成を支援する、最も一般的なメンテナンスチェックリストカテゴリを見ていきます。メンテナンス・修理（M&R）予算は全体施設予算の大きな部分を占める可能性があり、設備寿命を可能な限り最適化することが重要です。施設管理（FM）ソフトウェアとコンピュータ化保全管理システム（CMMS）は、包括的な資産追跡システムと組み合わせることで、メンテナンスワークフローをデジタル化します。耐久性のあるバーコードラベルと資産タグ（金属製設備タグ、施設管理用資産タグなど）で資産と設備をタグ付けすることで、文書化を効率化し、すべての資産の正確なメンテナンス履歴を維持でき、短期・長期の両方のメンテナンスプランニングをさらに最適化できます。

エキスパート予防保全チェックリストは、ほとんどの場所に存在する主要施設システムに焦点を当て、必要に応じてカスタマイズ可能です。すべての設備システムが等しく作られているわけではなく、典型的な施設では日次、週次、月次、四半期、年次のチェックがミックスして必要とされます。

施設外部

施設の外部構造は、嵐、日光、その他の気象条件など、多くの潜在的ハザードにさらされる可能性があります。施設メンテナンスチェックリストを設計する際、建物外部にある重要設備と指定エリアの定期チェックを組み込むことが重要です。これは施設全体を保護するだけでなく、セキュリティを向上させ、従業員と訪問者が建物リソースにアクセスしやすくします。

屋根

• 雨樋からゴミを除去
• 屋根の損傷、腐食、亀裂を特定
• 外部ベントと排水口の損傷や詰まりを検査

駐車場とガレージ

• ゲートの機能を見直し、テスト
• 照明器具の不備を検査
• タイヤデフレーション装置の清掃と検査
• 消防・安全レーンがゴミから解放されているか確認
• 舗装の亀裂とポットホールを修復
• すべての歩行者通路と安全標識が視認可能で良好に維持されているか確認
• 手すりと車椅子対応通路が良好に機能しているか確認

窓とドア

• 窓と窓枠を清掃
• 損傷した窓とドアを交換
• 錠前をテストし、不具合のあるハードウェアを修理または交換

芝生と施設敷地

• 草刈りと除草の実践を見直し
• スプリンクラーシステムをテスト
• 必要に応じてマルチング

施設内部

建物の内部設計とメンテナンスは複雑になり得るため、よく整理され、理解しやすいものでなければなりません。建物の特定エリアや、定期的な監視を必要とするサブシステムのオーナーを割り当てることも有用です。各施設はユニークであり、これらの予防保全チェックリストは基本的な推奨事項であり、現場エキスパートの意見を取り入れてカスタマイズすべきです。

電気とエネルギー利用

• エネルギー消費レポートを見直し
• サージサプレッションハードウェアをテスト
• 配線の損傷や腐食の兆候をチェック

給排水

• システム配管と継手の漏れを検査
• 給湯システムをチェック
• 必要に応じて冷媒とオイルを交換
• 汚水ポンプを検査
• トイレの損傷設備を交換

HVAC

• 送風モーターの騒音と振動を検査
• スケジュールに従ってエアフィルターを交換
• ダクトワークを清掃・検査
• 排気ファンを清掃・検査
• 圧縮空気ラインを検査
• 緩んだアクセスパネルを適切に固定
• 凝縮水ドレンパンが機能しているかチェック

設備

• 機械がゴミから解放されているか確認
• 摩耗・損傷した工具を交換
• 校正手順を見直し、実施
• 設備間の適切な間隔をチェック
• 配線と施設ラインが適切に固定されているか確認

エレベーター

• かご内部の損傷兆候を検査
• 切れた電球を交換
• 機械室のオイルレベルと潤滑をチェック
• エレベーターブレーキシステムとケーブルの摩耗兆候をテスト
• ピットの必要クリアランスを検査

セキュリティ

• ソフトウェアアップデートをチェック
• カメラ配置と動作を見直し
• 通信システムとセキュリティセンサーをテスト
• アラームシステムの性能をテスト

防火安全

• 煙探知器の電池を交換
• 建物全体の消火設備を見直し
• 期限切れ消火器を交換
• 安全標識が良好に維持され、視認可能か確認
• 地域の緊急対応設備をチェック
• 非常口がアクセス可能でゴミから解放されているかチェック

季節ごとの施設チェック

施設インフラで定義されるチェックリストに加え、年間の特定時期に実施する必要がある季節メンテナンス検査項目を定義することも有用です。以下のアイデアは、季節別計画のスタートに役立ちます。これらのアイデアを、既存の月次、四半期、年次チェックリストに必要に応じて組み込めます。

春/夏

• 屋外緑化と造園の手入れ
• 溜まり水の発生源を除去
• 適切な害虫ケアと駆除ソリューションのスケジュール

秋/冬

• 除雪と通路確保
• 外部配管とハードウェアの凍結兆候を見直し
• 断熱の亀裂や誤りを修復
• HVACサーモスタットを校正し、温度チェックを実行
• 樹木と低木の季節剪定

施設メンテナンスプランニングは、建物内の複数リソースの調整を必要とする挑戦的な取り組みです。カスタムチェックリストで定期メンテナンスチェックを定義することは、安全ハザードの予防と設備ダウンタイムの最小化における能力に劇的な影響を与えます。ローカルチームとの議論の出発点として、エキスパートチェックリストのアイデアを活用するのが、ローカルメンテナンスプランニングを改善する最良の方法の一つです。最良のチェックリストは徹底しており、施設のすべてのコアコンポーネントに必要な活動を定義します。