メンテナンス管理ソフトウェア最適化のための必須KPI

グローバル水準のメンテナンス管理を達成し、さらに超えるには、現在地と進むべき方向性──「今どこにいて、どこへ向かっているか」を示すKPIが必要です。適切なKPIがあれば、目標に向かって正しく進めているか、それとも軌道修正が必要かがわかります。

ただし、万能なKPIセットは存在しません。業界や組織によってパフォーマンスの測り方は異なります。

自社に最適なKPIを見つけるには、管理対象の資産タイプと、短期・長期の具体的な目標を見極める必要があります。また、「数が多ければ良い」わけではありません。本当に目標達成に貢献する指標だけを厳選し、的を絞ることが重要です。

「なぜ」がわかったところで、続いて「何を」追跡すべきか、メンテナンス指標の中からキーパフォーマンスインジケーター（KPI）として活用できるものを解説します。

メンテナンスKPIとは

まずは実用的な定義から。メンテナンスKPIとは、メンテナンス目標に対してどの程度近づいているかを示す定量的な値です。以下の問いに答えるものです。

• 現在地はどこか？
• 目標までの距離はどのくらいか？
• 目標に近づくために何をすべきか？

コツは「目標から始める」ことです。次に、現状が目標に対してどこに位置するかを把握し、進捗を追跡する方法を定めます。目標は業界によって異なりますが、一般的に資産管理では「稼働率の向上」「コスト削減」「メンテナンス品質の改善」のいずれか、あるいはこれらの組み合わせを目指します。

メンテナンスKPIの追跡が重要な理由

理由はシンプルです。目標を設定し、継続的にそれに向かって取り組む以外に改善の道はなく、KPIは目標を明確化する優れた手段だからです。

「稼働率を上げたい、コストを下げたい」と言うだけでは主観的ですが、「稼働率を10%向上させ、コストを20%削減する」とすれば、進捗を測る客観的な基準が生まれます。

メリットは目標達成プロセスが始まる前からあります。目標設定の過程で、現在の部門運営、ワークフロー、プロセスを徹底的に見直す機会が得られるからです。

メンテナンスKPIとメンテナンスパフォーマンス指標の違い

両者はよく混同されますが、厳密には意味が異なります。最もわかりやすいのは「タイムライン」で捉えることです。

出発点には「メンテナンスアクション（現場チームが行う作業）」があります。これらのアクションを測定するのが「メンテナンスパフォーマンス指標」です。例えば、技術者が故障資産を修理し復旧させるのがアクションなら、「故障から復旧までの速さ」がパフォーマンス指標です。別の例では、技術者が計画保全を実施するのがアクションで、「週末時点で未完了の計画PMの割合」が指標となります。

これらの指標が積み重なり、KPIを構成します。例えば「ダウンタイム関連のKPI：ダウンタイムを10%削減」を達成するには、ダウンタイムに影響する複数の指標──故障対応の速さ、週次未完了作業指示の数など──を改善する必要があります。

なお、現場では両用語を同義で使うことも多々あります。

定義と必要性がわかったところで、具体例を見ていきましょう。KPIは車のようなものです。基本構造は共通でも、用途に合ったものを選ぶ必要があります。ミニバンは送迎に最適ですが、レースならフォード・マスタングが勝つでしょう。

建物メンテナンスに最適なKPIとは？

「これ一択」という決定版はありません。代表的な指標には以下が挙げられます。

• 利用者満足度スコア
• 計画保全と突発保全の比率
• 苦情件数（利用者総数に対する比率）
• 平方メートル/フィートあたりの総運営コスト
• 作業指示の発生から完了までの平均時間

これらを見ると、データ取得元が部署ごとに異なることがわかります。計画vs突発や完了時間はメンテナンス部門のデータですが、満足度スコアには組織的なアンケートが必要です。

プラントメンテナンスに最適なKPIとは？

こちらも単一の「ベスト」は存在せず、優秀な指標が多数存在します。全体像を掴むにはカテゴリ別に整理すると良いでしょう。

• メンテナンス計画KPI
• 問題特定KPI
• スケジューリングKPI
• 作業指示完了KPI
• 根本原因KPI

各カテゴリに2〜5個の指標があると想定すると、全体で10〜25個程度になります。代表的なものを詳しく見ていきます。

メンテナンス管理ソフトウェアで追跡すべきメンテナンスKPI

• 計画保全比率（PMP）
• 総合設備効率（OEE）
• 平均修理時間（MTTR）
• 平均故障間隔（MTBF）

計画保全比率（PMP）

計画保全と突発保全に費やした時間を比較します。要するに、計画作業指示の総時間と、リアクティブなオンデマンド作業指示の総時間を比べる指標です。

PMPは資産の可用性（どれくらい稼働可能か）の把握にも役立ちます。理想的には、メンテナンス活動の90%が事前計画済みであるべきとされています。

PMPはPMプログラムの健全性を追跡し、突発保全を減らす改善ポイントを特定する上で不可欠な指標です。また、設備ダウンタイム、効率低下、導入不備の原因究明にも活用できます。

計算式：

PMP = （計画保全時間 ÷ 総メンテナンス時間）× 100

総合設備効率（OEE）

OEEは資産の生産性を追跡し、メンテナンス計画の有効性に関する貴重な洞察を与えます。「品質」「性能」「可用性」の3要素に着目します。

OEE 100%とは、全プロセスが最大効率で稼働し、故障ゼロ、良品率100%の状態を意味します。

Wikipediaは「OEEとは、稼働予定期間中に、製造オペレーションが（設備・時間・材料の観点から）最大潜在能力に対してどの程度活用されたかを示す指標。真に生産的な製造時間の割合を特定する。100%なら、良品のみ生産（品質100%）、最大速度（性能100%）、無停止（可用性100%）」と定義しています。

OEEを指標として用いることで、ボトルネックや阻害要因を特定し、排除する道筋が見えてきます。問題解決の第一歩は、問題を「見つける」ことです。

計算式：

OEE = 可用性 × 性能 × 品質

平均修理時間（MTTR）

故障・障害発生から、診断・修理・復旧完了までの平均時間です。この回復プロセスを高速化し、MTTRを可能な限り短縮することが狙いです。

このKPIを追跡することで、資産可用性の向上に繋がります。

計算式：

MTTR = （総ダウンタイム期間 ÷ 総修理回数）

平均故障間隔（MTBF）

資産が計画外ダウンタイムを挟まずに正常稼働し続ける平均時間を測ります。つまり、「故障と故障の間の平均稼働時間」を示します。

このKPIで、特定資産や部品の寿命傾向がわかり、予防保全スケジュールの設定に役立ちます。例えば、ある資産が平均3週間で故障するなら、PMを2.5週間ごとに設定するといった判断が可能です。

計算式：

MTBF = （総稼働時間 ÷ 総故障回数）

予防保全コンプライアンス（PMC）

設定期間内にスケジュールされ、完了したメンテナンス作業指示の割合を測り、PM計画の実効性を測定します。例えば、80件の作業指示が予定されていたが、月末時点で完了が68件だった場合。

計算式：

予防保全コンプライアンス = （68 ÷ 80）× 100 = 85%

ただし、このKPIには注意点があります。「期限内に完了したか」までは見えません。来週木曜までに4件のPMが予定されていて、すべて金曜に完了した場合、PMCは100%になりますが、実際にはPMプログラムに問題があり、このKPIでは検知できません。

主要なメンテナンスKPIを概観したところで、それらを「どう追跡するか」へ踏み込みます。適切なツール、プロセス、人材が必要です。

メンテナンスプロセスのKPIとは？

上記の「定番KPI」だけに固執する必要はありません。現在の運用目標に合わせた独自の効果的なKPIを策定することも理にかなっています。例えばチームがOEEで既に好成績なら、新たな課題を設定し、より高い目標を掲げられます。追跡すべきKPIは「今どこにいて、どこへ行きたいか」で決まり、答えは組織ごとに異なります。

メンテナンスKPIの具体例

いくつか例を挙げます。

• 今後6ヶ月で突発保全を20%削減する
• 6ヶ月で電力消費量を10%削減する
• 12ヶ月で労務コストを15%削減する
• 今後3ヶ月で期限超過PMの割合を20%削減する

すべて「数値」と「期限」を含んでいます。何を達成し、いつまでにやるかを具体化することが不可欠です。目標設定と達成確率を高めるための科学的アプローチは確立されています。新年の抱負が失敗しやすいのは、具体性とタイムラインが欠けているからです。

これらは良いスタートですが、各目標に対する具体的なアクションプランがなければ「願望」に過ぎません。目標が決まったら、「どう達成するか」を考えましょう。

一つの方法は「逆算」です。「突発保全を減らすには？ → 何が突発保全を引き起こすか？」と問いかけます。

より具体的に。自社のオペレーションに効く解を見つけるには、自社施設での「問題の正体」を知る必要があります。突発保全の原因は計画不足からMRO在庫の質まで多岐にわたります。計画しなければ突発が増えますが、完璧に計画しても不良部材を使えば必ず裏切られます。

「どう（How）」がわかれば、次は「いつ（When）」です。単に最終期限を決めるだけでなく、中間マイルストーンを設定します。3ヶ月時点でどこまで進めるか、5ヶ月時点では？ これらの中間目標が軌道修正のトリガーになります。3ヶ月で進捗ゼロなら、計画を見直す時期です。

CMMSソフトウェアがメンテナンスKPI追跡をどう支援するか

データを効率的に収集・蓄積・活用する仕組みが必要です。手作業でも不可能ではありませんが、悪夢のような作業量になります。

収集すべきデータは膨大で、技術者が常に正確に記録し続けることを期待するのは現実的ではありません。紙やスプレッドシートファイルを安全に整理・保管するのも一苦労です。そして最悪なのは、ここからが「本番」だという点──溜まったデータを集計・分析しなければなりません。

優れたCMMSソフトウェアへの投資が合理的です。作業指示の作成・完了と同時にデータが自動収集され、クラウド上の中央データベースに一元管理されます。データは常に最新状態で保たれます。

KPI算出の際は、ソフトウェアがグラフ付きレポートを自動生成します。

メンテナンスKPIに関心があり（目標設定と達成を真剣に考えるなら必須です）、今こそベンダーに問い合わせ、CMMSの選択肢について話を聞くタイミングです。