CMMSソフトウェアでホテルメンテナンスに革命を

世界中に70万のホテル施設があり、年間総収益は8,300億ドルと推定されています（Lake, 2016）。米国だけで490万の客室があり、総年間収益の68%を占めています（Mandelbaum, 2007）。特別イベント、スパ・ヘルスクラブ施設、ゴルフ、映画レンタル、駐車場、商業リースがホスピタリティ収益の残りを構成します。これらを総合すると、ホテル業界は活気に満ち、堅実で、挑戦的かつ貴重な経済貢献者です。

いくつかの重要な点で、ホテルは病院と非常に似ています。特に運営管理の面では。例えば、ホテルと病院は24時間365日体制で運営され、幅広く常に変化する顧客にサービスを提供し、両者とも最高の安全基準と規制基準を遵守しなければなりません。提供サービスは異なりますが、効率的なメンテナンス運営は医療施設と同様にホテルにとっても優先事項でなければなりません。また、ホテルにはあらゆる時点で管理すべき資産が非常に多いため、メンテナンス管理のタスクを手動アプローチのみに任せるのは効率的でも安全でもありません。

これらの理由と、競争力を維持しながらボトムラインを改善する方法を見つける必要性から、ますます多くのホテルオーナーがCMMSをホテルメンテナンス管理の推奨ソリューションとして採用しています。

ホテルメンテナンス管理ソフトウェアがいかに施設運営の改善に貢献するかに入る前に、まずCMMSが何であるかを理解しましょう。コンピュータ化保全管理システム（CMMSソフトウェア）は、すべての設備運営の概要をユーザーに提供できる強力なソフトウェアシステムです。また、単一の設備のステータス情報を提供する能力もあります。これらはすべて、関連する設備情報（シリアル番号、バーコード、写真、検査データ、過去のメンテナンス履歴、メンテナンスマニュアルなど）をシステムのデータベースに入力することで達成されます。

現在のCMMSシステムは、幅広い企業が在庫レベルを監視し、ワークオーダーを追跡し、正確なレポートを迅速に生成し、どの資産が予防保全を必要としているかを即座に判断することを可能にします。この後者の機能——予防保全——がCMMSの神経中枢と見なされています。ではここから始めましょう。

予防保全（PM）プログラム

ホテルメンテナンス管理ソフトウェア（ファシリティ管理ソフトウェアとも呼ばれる）の導入前、ホテルメンテナンス管理者は一般的に「必要に応じて」運営メンテナンスを行っていました。これはリアクティブメンテナンスと呼ばれることが多いです。このタイプのメンテナンスでは、何かが故障したとき、より具体的には設備が故障したと報告されたときにのみ設備に対応します。このベースでのメンテナンスは長期的には非効率で、設備故障が通常予期せぬものであるためコストもかかります。より重要なのは、定期メンテナンスの欠如が設備故障、最終的には交換を招く可能性があることです。どちらの場合も、予期せぬ運営中断は問題であり、特に24時間稼働するホテルでは深刻です。HVACシステム故障、エレベーター故障、配管問題のホテル運営への影響を考えてみてください。

これらすべては即座の対応を必要とし、同時にゲストとスタッフに大きな混乱をもたらします。CMMSの予防保全ソフトウェア機能により、PMプログラムを導入して、ほぼすべての予期せぬ設備故障を排除しながらホテル運営を維持し、同時に設備寿命を延ばすことができます。

ホテルメンテナンス管理ソフトウェアの中核機能として、予防保全プログラムはメンテナンス管理者にホテルメンテナンス運営の発生を完全に制御するために必要なカスタマイズ性を提供します。二つとして同じホテル運営はないため、施設の特定の、そしておそらく変化するニーズに適応できるシステムが不可欠です。PMスケジュールの設定にはいくつかの方法があります。ホテルメンテナンス管理ソフトウェアシステムの新規ユーザーにとって、良い出発点は設備修理履歴と特定資産の低稼働時間を見直すことから始まります。修理履歴を見直すことで、メンテナンス管理者は設備を年齢と/または修理頻度に基づいて優先順位付けできます。ホテルでの低稼働時間中のメンテナンス例は、その日のすべての清掃作業が終了した夕方に清掃設備の予防保全を行うことです。同様に、配管検査はほとんどのゲストが部屋を出ている午後や、客室が空いている閑散期に実施できます。

PMスケジューリングの他のオプションには、検査日や設備配置場所の組み込みがあります。CMMSは複数のPMスケジュールを同時に実行することも可能です。最後に、完了したPMのCMMS生成レポートを見直し評価できます。これにより、メンテナンス管理者はスケジュールや設備交換・アップグレードの必要な調整について情報に基づいた意思決定ができます。

自動化ワークオーダー

手動生成ワークオーダーに関連する2つの最大の問題は、不必要な時間遅延とエラーです。両方とも、失われた時間と金銭の面でホテルオーナーにとってコストがかかります。CMMSのワークオーダーソフトウェア機能により、ワークオーダーがメンテナンス技術者のメールスロットに数日放置されたり、手作業で部品のシリアル番号を誤って転記したりするエラーを含んだりすることはありません。代わりに、CMMSはシステムの統合バーコードスキャンと写真機能を使用して、設備部品とそのシリアル番号を正しく特定し、自動的にワークオーダーを生成します。ソフトウェアは即座に指定されたメンテナンス技術者に送信します。通知はメンテナンス管理者にも送られ、ワークオーダーの開始から完了までの進捗を知らせます。これらすべてのタスクが、コンピューターのマウスを数回クリックするか、スマートフォンやタブレットをタップするだけで完了します。

結論

ホテル運営は決して止まることがなく、そのメンテナンス管理を監督するソフトウェアも止まるべきではありません。ホテルの評判は主に良いサービスと快適さの提供に基づいているため、施設機能における予期せぬ中断を最小限に抑えるためにあらゆる努力を払うのは理にかなっています。メンテナンス管理ソフトウェアシステムは、この問題に対する実行可能でコスト効果の高いソリューションを顧客に提供します。CMMSにより、ホテルゲストは満足して帰宅し、ホテルオーナーは収益増大を実現できます。

参考文献：

https://www.creditdonkey.com/hotel-industry-statistics.html

https://feuring.typepad.com/feuring/2007/02/insight_into_re.html