2020年サプライチェーン進化：コロナ禍で需要が高まる産業用不動産と3つのドライバー

COVID-19はあらゆるセクターのすべてのビジネスに大きな脅威をもたらしましたが、特に産業用・物流用不動産セクターに特有の恐怖を与えました。その理由は明確です。中国・武漢での感染拡大のニュースが流れたとき、世界的な製造ハブであり、より大きな機械の一歯車に過ぎないその地で、懸念材料が増幅されました。絶望は循環的でした——サプライチェーン混乱が企業収益を減らし、消費者支出減少と相まって供給の必要性を減らしました。一瞬、倉庫と配送センターの需要は避けられない衰退に向かっているように見えました。

しかし時間が真実を明らかにしました。産業用・物流業界の見通しは、ほぼ比類のないレジリエンス（強靭性）を示しています。グローバルリセッションの中で揺るぎない配送スペース需要を理解し、信頼するためには、COVID-19経済における需要の新しいドライバーを考慮し、倉庫物件を今後最もパフォーマンスの良い物件タイプの一つにするサプライチェーン戦略のシフトを観察することが不可欠です。

需要の三位一体（The Demand Triad）

CBREのグローバル不動産市場見通しミッドイヤーレビューによると、産業用・物流セクターの需要には3つの主要な源泉があります。第一に、おそらく最もインパクトが大きいのがECブームです。すでに成長していたトレンドの延長線上にあり、COVID-19パンデミック以来、バーチャルショッピングとオンライン販売が産業セクターの構成に大きな影響を与えています。食品・衣料から家庭用品まで、あらゆるものがオンラインで購入されるようになり、配送施設がより多く必要とされています。2019年、小売売上高上位10カ国ではECが総小売売上の17%を占めました——2021年までに21%まで上昇すると予測されています。

もう一つの予測は「安全在庫」の増加です。パンデミックを通じて、バックログ需要と購入サージが小売業者とメーカーのマインドセットを変えました。多くの事業主が、同様に予測不能な購買行動に備えるため、在庫を増やす戦略を採っています。現在広く採用されているこの戦略も、倉庫スペース需要を押し上げます。

最後の需要源は、サプライチェーン戦略の必然的な適応です。今日のほとんどのサプライチェーンはマルチティア構造で運営されており、一つの倉庫が別の倉庫に供給します。COVID-19の影響で多くの場所でボトルネック効果が発生し、マルチチャネルアプローチの非効率性が露見しました。小売業者が戦略をシフトし、過去に行われたようにオムニチャネルアプローチを配送に採用することは予想されます。

需要の地理的多様化

EC配送ネットワークを拡大する過程で、小売業者はロケーション面でも需要を多様化する可能性があります。パンデミックによる混乱と、中国と米国の間で既に存在した貿易関税が、中国からアジア、ヨーロッパ、メキシコ、米国国内の産業市場への関心をシフトさせています。ますます多くの小売業者が、既存の中国拠点に加え、中国以外に製造拠点を追加し、将来のボトルネックリスクを低減しようとしています。サプライチェーンレジリエンスの確保が重視される中、産業市場は望ましい形で分散化されるでしょう。

リセッション中、人口密集地近くの産業市場は低リスクを維持します。一方、ローカル経済に依存するセカンダリ・ターシャリ郊外市場は、市場で起きている不可避のダウントレンドを反映します。しかし全体的な市場見通しから、そうした軟化が永続するとは考えられず、これらのエリアは長期的には投資家に高利回り機会を提供する可能性があります。

需要は、サービス対象業界によっても異なります。当然ながら、ECテナントが最も予測可能で揺るぎない需要を生み出します。しかし、食品・食料品・飲料業界も成長しています。食品はオンライン購入が増える商品の一つであり、食料品小売業者に新たな保管戦略を必要としています。CBREは医療、データプロバイダー、全国規模のサードパーティロジスティクスプロバイダーを他の低リスクテナントとして挙げています。

最後に、需要は物件タイプによっても異なり、大型ボックススペースが最も安全な選択とされます。米国では小売業者が大型ブロックスペースを好みます。最終マイル倉庫と配送センター——商品が最終顧客へ配送される直前に滞在する場所——の需要が予測通り増加すれば、今後数年で再開発プロジェクトへの安定した需要が見込まれます。

「サプライチェーン」は、コロナパンデミックとともにある種のパニックを連想させる言葉です。しかし、ECの急増、安全在庫の必要性、現在のマルチチャネル・中央集権システムの非効率性の露見は、物流・産業セクターにとって決して悲観的ではなく、むしろ明るい兆しです。倉庫と配送センターへの需要が着実に増加する理由はすべて揃っており、この不動産市場スペースは、パンデミックの経済的影響が続く中でもレジリエンスを示し続けるでしょう。他セクターの弱点を補いたい投資家にとって、産業用不動産は賢明な選択肢です。

Zain Jaffer氏は投資会社Zain Venturesの創業者兼CEOです。